Autorização de Obra e Reforma em Condomínio

Pode — e o síndico tem o dever de saber o que está sendo feito. O Código Civil proíbe ao condômino realizar obras que comprometam a segurança da edificação (art. 1.336, II) e alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas (art. 1.336, III), e compete ao síndico fazer cumprir a convenção e diligenciar a conservação das partes comuns (art. 1.348, IV e V). Autorizar por escrito é como ele exerce esse dever sem depender de fiscalizar de ouvido.

A NBR 16.280 é uma norma técnica da ABNT sobre gestão de reformas em edificações — não é lei. Ela prevê que a reforma seja precedida de um plano assinado por profissional habilitado, com ART (engenheiro, no CREA) ou RRT (arquiteto, no CAU), entregue a quem responde pela edificação antes do início dos serviços. O que obriga o síndico a exigir esse plano não é a norma em si: é o dever legal de zelar pela segurança do edifício, que ele responde se ignorar. O gerador tem campos para o responsável técnico e o número da ART ou RRT.

Não por decisão própria: alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas é vedado ao condômino pelo art. 1.336, III, do Código Civil. A dispensa depende de deliberação da assembleia, na forma da convenção — o Código Civil não fixa quórum para essa hipótese, e é a convenção do seu condomínio que define. Escolhendo esse escopo no gerador, o termo sai dizendo exatamente isso, em vez de autorizar o que a lei proíbe.

O morador responsável, e é por isso que a assinatura dele neste termo importa. Quem causa dano a outrem fica obrigado a repará-lo (Código Civil, arts. 186 e 927), e a responsabilidade alcança os prestadores que ele contratou. O quadro de vistoria antes e depois, no fim do PDF, é o que transforma essa regra em prova: uma reforma são semanas de material subindo pelo mesmo trajeto, e sem o quadro a avaria vira a palavra do zelador contra a do morador.

Só com previsão na convenção ou deliberação de assembleia. Sem essa base, a cobrança é indevida e o morador pode recusá-la. Quando existe previsão, a caução é garantia restituível após a vistoria final sem danos; a taxa remunera custos e não volta. O gerador imprime a forma que você escolher — ou nenhuma.

O descumprimento de dever condominial sujeita o infrator à multa prevista na convenção, limitada por lei a 5 vezes o valor da contribuição mensal (Código Civil, art. 1.336, § 2º); a reiteração admite multa de até o quíntuplo, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes (art. 1.337). Se a obra comprometer a segurança da edificação, a questão deixa de ser multa e vira embargo — o termo assinado é a prova de que o morador conhecia o limite.

Não, e essa é a distinção que o quadro abaixo faz. Obra em parte comum não se autoriza por termo nenhum: depende da assembleia, com quórum diferente conforme seja voluptuária, útil ou necessária (Código Civil, art. 1.341). Este gerador cobre a obra na unidade, que é o que o morador pede ao síndico.

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